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第447章 【炒樓賺大錢】
4月中旬，林祖輝去了一趟紐約，專門考察紐約曼哈頓的寫字樓市場。
期間他聽取了家族辦公室投資顧問的建議，對曼哈頓寫字樓市場的前景並不樂觀，主要是很多機構和大公司都已經撤離曼哈頓，那裡的寫字樓短時間不會有好的表現。
接着他又和巴菲特吃了一頓飯，聽到一個比較內幕的消息，紐約政府準備專門成立了一個收集破產銀行的不良資產的公司RTC，然後通過出售資產來償還債務。
接着又和花旗銀行董事局主席約翰·裡德，進行了會面，得知花旗銀行對於商業地產的放貸依舊持謹慎態度。
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一時間，林祖輝很快就幡然醒悟了！
曼哈頓的寫字樓，最近兩三年投資不得，不然自己就要丟人！
首先，他想起投資曼哈頓商業地產的根據是：巴菲特前世在1993年投資了一筆紐約大學周邊的商業物業，五年有150%的收益。搞不好，有這個投資回報率是因爲他買到了打折貨（不良資產拍賣），而且還因爲是紐約大學周邊的商業地產，因爲大學搬不走。
其次，若說後續曼哈頓寫字樓轉旺，一定是有原因的，最大的可能就是互聯網和金融業發達起來。而據林祖輝所知，在1995年以前，美國銀行業都處於合併、重整當中，在其後的五年標普500銀行指數暴漲250%以上；至於互聯網，至少也得是1994年以後，纔會旺盛起來。綜合考慮，紐約寫字樓可能要等到1994年以後，纔有可能旺盛，並持續到2007年，期間雖然經歷九幺幺，但一年之內就恢復了。
最後，五年回報率150%，好像每年回報率才20%。雖然是不錯，但各方面的時機很重要，更重要的是風險太大。
綜合三個原因，林祖輝決定暫緩投資曼哈頓寫字樓，或者以後少量的投資即可。
施雅迪馬上繼續說道：“我知道這有些突兀，畢竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江寫字樓的前景。所以，我們願意溢價三成購買！”
南華早報大廈、凸版大廈，一共花了不到11億，如今純賺5億多，確實賺大了。
太古集團不敢在林祖輝面前耍花槍，故報價合理。當然，這僅僅是看似合理，實則遠沒有達成林祖輝的胃口。
待樑真勳離開後，林祖輝放鬆了一下。正所謂雁過拔毛，此次去紐約，多多少少要有點收穫。
林祖輝說道：“暫時不是好時機，我去考察了一遍，不容樂觀。所以就投資證券吧，其餘資金用於發展香江、內地的地產行業！”
其實，林祖輝也不是心狠之輩，若是開價18億，搞不好太古在年底也會同意的。兩幢大廈本身不值那麼多溢價，但是整體計劃來看，他可以再升值一兩成。
林祖輝暗暗後悔，不該在鄭裕桐等人面前大吹NB；
他不是擔心市場影響，而是擔心不利於其它大廈的收購談判。
過了一會，樑真勳來到他的辦公室，並說道：“老闆，供股集資的籌備工作，已經好了！”
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而如今，林祖輝提出這個觀點，就說明這裡的價值不菲。
看林祖輝如此堅決，施雅迪也知道，別人對行情非常懂，是不會輕易交出兩幢大廈的。至於兩年後，自己搞不好需要出更多的價格。
目前，微軟的市值已經漲至230億美元，後期每年的平均回報率30%以上，到2000年還有20多倍的漲幅，非常值得投資。
事情到了這裡，林祖輝也還價到：“如果你們非得要，我們也可以成人之美，不過價格得16.5億，一分都不可能少。亦或者，你們可以兩年後，再來和我談價格！”
“這個沒有問題！”
集資還是要集資的，錢還是有用處的！
沒有學前世的日資和某企，不然不僅虧死，而且還丟人！
這也是林祖輝慎重投資的主要一個原因：
前世，日本三菱土地投資曼哈頓的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14億美元購買15棟寫字樓，到了1996年，僅賣出11億；再加上期間日元升值的因素，這筆生意三菱土地虧損了880億日元（8億多美元）。和三菱土地一樣，日資在八十年代後期購買的美國地產，幾乎是以虧損出局。
但好在他沒有付諸行動，不然以後真是從神壇掉下來了。
能這麼快上門，林祖輝也是比較意外。
林祖輝思考了一下，然後說道：“三成是不可能的，這個價格我等到年底就值這個了，長期投資更是收益巨大。實在不行，我們可以兩家聯合開發這裡的商業中心，大廈產權獨立，但統一規劃重建。這樣一來，不僅可以效率更高，還可以兩全其美。”
華人置業並不是一個簡單的收租公司，而是一家優秀的商業地產管理公司。商場管理是一門高深的行業，如何吸引世界知名品牌前來，如何分配商場結構、如何進行管理.這些都是非常考驗管理層的。
但不管怎麼說，上門便是客，更何況林祖輝和施雅迪有過多面之交。
施雅迪馬上說道：“林先生，我們有三幢，伱們只有兩幢。而且，鰂魚涌對我們太古地產來說有不一樣的意義。我們願意繼續就價格，進行商量！”
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所以，他打算安排新時代集團投資微軟的股票。
施雅迪笑着迴應道：“自然是林先生這股風，將我們引進了你的辦公室。”
高毅點點頭，說道：“嗯，我們一定把好關。特別是中環廣場，那是我們新時代集團的旗艦商業中心，一定會管理成世界最優秀的商業中心。而萬國寶通中心，有我們也會和花旗合作，打造一個亞洲金融核心區。”
而林祖輝的恆金投資持股才2%，並且是經過離岸、分散處理的，並不算非常惹眼。